Immobilienkauf & Maklerprovision – Wer zahlt wieviel Provision?
Mit Wirkung ab dem 23.12.2020 ist ein neues Gesetz zur Verteilung von Maklerprovisionen in Kraft getreten. Dieses regelt die Aufteilung der Maklerprovisionen beim Kauf einer Immobilie zwischen Verkäufer und dem privaten Käufer (Verbraucher) neu. Geregelt ist das insbesondere in den neu eingefügten §§ 656a ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Neues Maklergesetz: Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.
Die Veränderungen zu den Maklerprovisionen ist bereits mit Datum vom 23.6.2020 in Gesetzesform „gegossen“ und im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Ein halbes Jahr später ist es dann in Kraft getreten, also ab dem 23.12.2020.
Seit diesem Tag gelten die Änderungen zu Maklerprovisionen (Maklercourtagen) für Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen worden sind.
Die §§ 656a ff. BGB regeln die Verteilung der Maklerprovision bzw. der Maklercourtage neu.
Bisher war es bei Immobilienkäufen durchaus gängige Praxis, dass die Maklercourtage oft vom Käufer in voller Höhe bezahlt werden musste. Das war auch dann der Fall, wenn der Käufer den Makler ursprünglich gar nicht beauftragt hatte.
Damit ist nun durch die neue gesetzliche Regelung der §§ 656a ff. BGB Schluss. Das neue „Maklergesetz“ führt neue Regelungen zur Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Immobilien (z.B. Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) ein.
Neuregelung ab dem 23.12.2020 zur Maklercourtage
Ab dem 23.12.2020 ist es nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzuerlegen. Dies geht jedenfalls dann nicht mehr, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat oder zumindest auch beauftragt hat. Das neue „Maklergesetz“ soll demnach private Käufer von Wohnimmobilien entlasten.
Sollte der Makler von nun an zwei Maklerverträge schließen, also mit dem Verkäufer und dem Käufer, und für beide tätig werden, kann der Makler künftig lediglich eine Provision / Courtage vom Verkäufer und dem Käufer zu gleichen Teilen verlangen. Der Käufer wird also finanziell stark entlastet.
Ein einseitiger Verzicht des Maklers auf die Provision wirkt sich auch zugunsten des Käufers aus.
Falls der Makler zudem mit einer Partei (wahrscheinlich oft dem Verkäufer) vereinbaren sollte, dass er für diese kostenlos tätig wird, kann der Makler ebenfalls von der anderen Partei keine Provision / Courtage verlangen.
Sofern nur eine der beiden Parteien den Maklerauftrag erteilt hat, ist dieser grundsätzlich alleine zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet. Etwaige Absprachen zwischen einer Partei und dem Makler, der anderen Partei Kosten aufzuerlegen, sind nur wirksam, falls diese Kosten maximal die Hälfte der gesamt zu zahlenden Maklerprovision ausmachen.
Darüber hinaus ist der Auftraggeber des Maklers zuerst zum Nachweis verpflichtet, dass er die Provision tatsächlich gezahlt hat. Erst danach kann verlangt werden, dass auch die andere Partei ihren Anteil zahlen muss.
Die Änderungen zur Verteilung der Maklerprovision gilt jedoch nur für Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.
Diese gesetzliche Neuregelung gilt allerdings nur für Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, nicht hingegen für Unternehmer nach § 14 BGB. Somit erfährt die Neuregelung zur Maklercourtage nicht nur eine Einschränkung in sachlicher Hinsicht auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, sondern auch eine persönliche Einschränkung auf Verbraucher.
Mit anderen Worten gilt:
Die neuen Regelungen zur Verteilung von Maklerprovisionen findet Anwendung, wenn eine Privatperson ein Einfamilienhaus (auch mit Einliegerwohnung) oder eine Eigentumswohnung kauft.
Erfolgt jedoch der Erwerb der Immobilie im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, ist nach wie vor eine abweichende Verteilung der Maklerkosten immer noch möglich.
Insgesamt nicht maßgebend ist, ob der Makler Unternehmer ist oder nicht. Hierauf kommt es nicht an, so dass auch der sogenannte „Gelegenheitsmakler“, den neuen Vorschriften unterliegt.
Für Makleraufträge gilt eine neue Formvorschrift, nämlich die Textform.
Für Maklerverträge gilt von nun an eine neue Formvorschrift. Makleraufträge, die den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt haben, müssen nun der Textform genügen. Das ist beispielsweise per Email der Fall. Mündliche Abreden reichen von nun an nicht mehr aus.
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§§ 656a ff. BGB – Die neuen gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision beim privaten Immobilienkauf
Ab dem 23.12.2020 gelten die neuen Vorschriften der §§ 656a ff. im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Provision eines Maklers. Hier findest Du die neuen Vorschriften in einem kurzen Auszug:
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
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